0.3%の金利差でも借り換え効果はある!

住宅ローンの借り換えでは、

 

「金利差1%以上」「ローン残高1000万円以上」「残り返済期間10年以上」

 

 

という三つの基準をクリアすれば、借り換え効果があるといわれています。

 

しかしこれは一般論でしかありません。

 

昨今では多くの場合、保証料を一括して支払う必要がないため、

 

借り換えで直接かかる諸費用は、少なくなっています。

 

ローンの契約書に貼付する印紙税、抵当権を設定し直す際の

 

登録免許税と司法書士への報酬、融資事務手数料など、最低限の負担で済むでしょう。

 

融資事務手数料が高い場合を除けば、これらの諸費用は減税のローン残高に対して、

 

おおむね1%程度が目安ですので、数字上は、「0.1%」あまりの金利差でも、借り換え効果が出てきます。

 

同じ固定金利同士で借り換える場合は、

 

諸費用をほぼ全額を上乗せして借り換える(=手持ち資金は出さない)という前提で試算しても、

 

いま返済している住宅ローンとの実質金利の差が、「0.3%」程あれば十分な借り換え効果が確定するでしょう。

 

 

諸費用は借り換えローン残高の1%前後からと考えよう

 

●借り換えに係る諸費用と目安

 

○印紙税:ローン契約書に貼付
・・・借入金額が1000万円超5000万円以下の場合は2万円

 

○登録免許税:抵当権の抹消と新たな設定時にかかる税金
・・・抵当権抹消:一件=1000円(通常は土地・建物で2件)
・・・抵当権設定:借入金額の0.4%

 

*住宅取得時と違って軽減措置はない。
(例:借入金額が3000万円の場合は12万円)

 

○司法書士への報酬:抵当権の抹消・設定に対する報酬
・・・抹消と設定を合わせて7万5000円程度が一般的。

 

○融資事務手数料:ローンの種類で異なる(3万1500件から融資額×2.1%)
・・・手数料定率タイプの「フラット35」では、「融資金額×2.1%」などと高いが、その分金利が低く設定されており、最低水準同士で比較した場合、手数料定額タイプと、成立タイプの損得はほぼない

 

*このほかに、「繰り上げ完済の手数料」(住宅ローンの種類や金融機関等で異なり無料から数万円程度)と、機構団体信用生命保険の初年度分特約料(フラット35の場合)借り換え前の住宅ローンの経過利息の実質的な負担もある。

 

 

●諸費用の例(借り換え金額:3000万円、戸建て)

 

項目 金額及び目安
印紙税 20000円
融資事務手数料 31500円(一般的な例)
登録免許税(抵当権抹消) 2000円
登録免許税(抵当権設定) 120000円(3000万円×0.4%)
司法書士への報酬 75000円
以上合計 248500円*借り入れ金額の0.83%

 

 

昨今では、諸費用をほぼすべて含めて借り換えができます。


 

借り換えをするといくら毎月の支払いが安くなるのかわかるサイトがあります。

 

住宅本舗というサイトです