借入額3000万円返済期間30年のシミュレーション

住宅ローンは、すでに採算すれすれの状態と言われており、大幅な金利引き下げは今後、見込みにくいです。

 

そこで今後の緩やかな景気回復を織り込み、年0、1%ずつ金利が上昇するものと仮定してシミュレーションをしてみました。

 

年間50万円ペースで繰り上げ返済するケースも合わせて試算しました。

 

その結果、同プランと固定10年の2タイプの中で、金利上昇が毎年0.1%と見込んだ場合に、

 

総返済額が少なかったのは、変動プラン。

 

総返済額が最も多い固定10年・当初優遇プランより、約215万円も少なくて済みます。

 

繰り上げ返済をした場合、その差は縮まりますが、それでも固定10年・当初優遇プランの総返済額が最も多くなりました。

 

最近は当初固定期間3年で優遇幅が投資期間だけ手厚いタイプ(固定3年・当初優遇)の金利を0.65%からとし、

 

変動プランを下回る水準を設定している銀行も出てきました。

 

ですが、固定3年・当初優遇プランで同様の試算をすると、固定10年・当初優遇プランよりも、約45万円多い結果になりました。
(30年間の総返済額は4181万4861円)

 

当初3年間は低い金利ですが、それ以降の27年間は金利の優遇幅が縮小されるためです。

 

見せ球ともとれる低い金利は必ずしも得にはなりません。

変動VS当初固定10年


新規に3000万円を借り入れて、30年で返済もしくは繰り上げ返済をするならば・・

 

変動金利プラン

(優遇幅が全期間一定タイプ)

変動金利プラン

(優遇幅が全期間一定タイプ)

当初固定期間10年タイプ

(優遇幅が全期間一定タイプ)

当初固定期間10年タイプ

(優遇幅が当初期間に手厚いタイプ)

三井住友信託銀行 住信SBIネット銀行 みずほ銀行 三井住友信託銀行
店頭金利2.475% 店頭金利2.775% 店頭金利2.9% 店頭金利3.45%
引き下げ後の金利

0.865%
(1.91%引き下げ)

引き下げ後の金利

0.775%
(1.7%引き下げ)

引き下げ後の金利

1.3%
(1.6%引き下げ)

引き下げ後の金利

1.15%
(当初10年間2.3% 以後1.4%引き下げ)

団体信用生命保険料

0円

団体信用生命保険料

0円<

団体信用生命保険料

0円<

団体信用生命保険料

0円<

一部繰り上げ返済手数料

0円(1万円以上)

一部繰り上げ返済手数料

0円(1万円以上)

一部繰り上げ返済手数料

0円(1万円以上)

一部繰り上げ返済手数料

0円(1万円以上)

繰り上げ返済手数料が無料になるのは、自動返済利用の場合。三井住友ダイレクトでも返済可。3大疾病保障などを選ぶ場合は年0.1%から0.3%金利上乗せ 団体信用生命保険のほか、8疾病保障保険が無料でつく 繰り上げ返済手数料が無料になるのは、みずほダイレクト利用の場合。8大疾病保障、3大疾病保障特約付き団体信用生命保険などは有料で加入できる 繰り上げ返済手数料が無料になるのは、自動返済利用の場合。三井住友ダイレクトでも返済可。3大疾病保障などを選ぶ場合は年0.1%から0.3%金利上乗せ
初期費用

融資手数料3万1500円
保証料57万4050円

初期費用

融資手数料63万円(融資額の2.1%)
保証料0円

初期費用

融資手数料4万2000円
保証料57万4110円

初期費用

融資手数料3万1500円
保証料57万4050円

 

30年360回返済した場合

月々の必要返済額(計算値)

9万3423円

月々の必要返済額(計算値)

9万4643円

月々の必要返済額(計算値)

10万0681円

月々の必要返済額(計算値)

9万8573円

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万4048円(1万9375円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万3018円(2万1625円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

6万8181円(3万2500円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

6万9823円(2万8750円)

内訳121回目(11年目)=元本充当分(利息)

 

7万3632円(3万1353円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万3231円(3万3976円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

6万9874円(4万0763円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

6万3995円(5万36935円)

内訳360回目(30年完済)=元本充当分(利息)

 

11万4631円(351円)

内訳360回目(30年完済)=元本充当分(利息)

 

11万6044円(364円)

内訳360回目(30年完済)=元本充当分(利息)

 

11万5756円(318円)

内訳360回目(30年完済)=元本充当分(利息)

 

12万2977円(415円)

返済額(総利息)

3860万3499円(860万3499円)

返済額(総利息)

3908万8453円(908万8453円)

返済額(総利息)

3928万7191円(928万71919円)

返済額(総利息)

4075万8354円(1075万8354円)

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額

 

3920万9049円

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額

 

3971万8453円

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額

 

3990万3301円

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額

 

4136万3904円

 

一部繰り上げ返済をした場合、(1年の予算を50万円返済期間短縮を選択)

繰り上げ返済パターン

 

1年に一度50万円を繰り上げ返済

繰り上げ返済パターン

 

1年に一度50万円を繰り上げ返済

繰り上げ返済パターン

 

1年に一度50万円を繰り上げ返済

繰り上げ返済パターン

 

1年に一度50万円を繰り上げ返済

返済回数

241回

返済回数

241回

返済回数

242回

返済回数

239回

月々の必要返済額(計算値)

 

9万3423円

月々の必要返済額(計算値)

 

9万4643円

月々の必要返済額(計算値)

 

10万0681円

月々の必要返済額(計算値)

 

9万8573円

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万4048円(1万9375円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万3018円(2万1625円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

6万8181円(3万2500円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

6万9823円(2万8750円)

内訳121回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

8万0769円(2万4215円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

8万0764円(2万5542円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万9073円(3万1564円)

内訳1回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

7万6103円(4万1585円)

内訳181回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

9万2849円(1万6444円)

内訳181回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

9万3473円(1万7184円)

内訳181回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

9万3827円(1万6810円)

内訳181回目(1年目)=元本充当分(利息)

 

9万5575円(2万2114円)

返済額(総利息)

 

3446万7512円(446万7512円)

返済額(総利息)

 

3476万7053円(476万7053円)

返済額(総利息)

 

3499万4422円(499万4422円)

返済額(総利息)

 

3523万0806円(523万0806円)

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額+一部繰り上げ返済手数料

 

3507万3062円

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額+一部繰り上げ返済手数料

 

3539万7053円

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額+一部繰り上げ返済手数料

 

3561万0532円

総返済額=団体信用生命保険料+初期費用(融資手数料+保証料)+返済額+一部繰り上げ返済手数料

 

3583万6356円

 

 

 

30年、繰り上げ返済ともに変動有利

 

固定10年・当初優遇のメリットは少ない。